Preliminare di compravendita immobiliare
Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo, ed è un documento che deve contenere tutti gli elementi che saranno poi presenti nel rogito definitivo.
Che cos'è un contratto preliminare ?
Il contratto preliminare è una scrittura privata, che può essere redatta semplicemente tra due o più soggetti. In parole povere acquirente e venditore possono compilarla e firmarla da soli. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e l'immobile da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati Catastali e la data del contratto definitivo. Quindi è essenziale definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita per gli immobili in corso di costruzione sono previste dalla Legge, regole particolari per la redazione del contratto preliminare.
Quindi non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, perché rimane sempre una scrittura privata.
Rimane comunque fortemente consigliato in casi particolari, che il tuo Agente saprà illustrarti perfettamente.
Completamente diverso è la trascrizione del preliminare, al quale dedicherò un articolo a parte.
Il cammino da fare insieme....
Il periodo che passa tra la proposta irrevocabile d’acquisto e il preliminare di vendita è importantissimo.
Tu sei magari impegnato a reperire i documenti da portare in banca o al consulente del credito, per ottenere il mutuo, e un agenzia che si rispetti deve far si che vengano fatti tutti i controlli necessari, affinché non ci siano sorprese sulla casa quando ne sarai l’effettivo nuovo proprietario.
Tutte queste procedure, e i documenti necessari, vengono svolte da il tecnico dell'acquirente. Questa procedura è uso e consuetudine nella provincia di Pisa mentre altre realtà si muovono diversamente.
Ti consiglio di firmare un preliminare di vendita solo se:
- hai ottenuto la delibera del mutuo dalla banca
- l’agenzia nel frattempo ha controllato, oppure a fatto controllare da tecnico di sua fiducia, che la documentazione dell’immobile rispetti lo stato di fatto, e che, ci sia corrispondenza tra il progetto o concessione edilizia, e la situazione dei luoghi.
- siano in corso eventuali sanatorie o modifiche catastali per rendere “vendibile” l’immobile
Quando firmi il preliminare, questo dev’essere letto in ogni sua parte, e se c’è qualcosa che non capisci l’agente deve spiegarti bene cosa significa.
Quindi , dopo le firme, dovrai consegnare l’assegno di caparra al venditore, o la differenza rispetto all’assegno di caparra versato a proposta irrevocabile d’acquisto.
E dovrai pagare l’agenzia immobiliare.
Il lavoro dell’agenzia sarebbe terminato già all’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto, in quanto la volontà delle parti si è manifestata e conclusa.
Ma la nostra agenzia riscuote al preliminare di vendita, per una maggiore tranquillità del Cliente.
Mannocci immobiliare, ti seguirà, comunque, nel complesso iter che ti porterà al rogito notarile di trasferimento, e sarà presente anche dal Notaio, e ti chiederà di esprimere liberamente un tuo giudizio su come tutto ha funzionato. E questo verrà pubblicato sul nostro sito internet, a riprova dell’impegno che mettiamo in ogni compravendita.
L’importante, ripeto, è che nei 30/45 giorni che son passati tra la proposta e il preliminare, tu abbia ottenuto il mutuo e il Tecnico di Tua fiducia e l’agenzia abbiano controllato tutto. Quindi se ci sono cose da mettere a posto siano già in corso di soluzione.
A volte potrebbe capitare che per reperire documenti in Comune o presso altri Enti, i tempi si possano allungare, e i 30/45 giorni previsti non siano sufficienti. Meglio rimandare un preliminare che giungere a preliminare senza certezze.
Il preliminare di vendita va registrato. Non dar retta a chi banalizza questa cosa, la legge parla chiaro. E’ vero che attualmente non ci sono controlli o sono a campione, ma questi potrebbero iniziare anche fra 10 anni e le sanzioni previste sono poco simpatiche.
La registrazione del preliminare di vendita è una cosa puramente fiscale: in pratica anticipi all’Ufficio delle Entrare una piccola parte delle tasse che pagherai poi al rogito. Questa somma ti verrà scalata dal totale, quindi non perdi altro che poche euro di bolli e diritti. Solo se rogiti entro 20 giorni dalla proposta di acquisto e/o dal preliminare puoi farne a meno. Un’agenzia o un Notaio serio ti consiglieranno sempre di registrare il preliminare.
Per evitare di spendere 2/300 euro oggi potresti domani trovarti a pagare decine di migliaia di euro di multa… conviene?
All’atto del preliminare di vendita le copie delle proposte d’acquisto vanno restituite all’agenzia o distrutte, non devono esistere più documenti che riguardino la stessa compravendita e il preliminare supera e sostituisce totalmente la proposta. Quindi sei arrivato al preliminare, lo hai firmato in accordo col venditore e sei a buon punto. Avverti la tua banca se hai richiesto il mutuo e preparati….
il tuo sogno si sta avverando senza sorprese.
